Pre-Construction · Fort Lauderdale
Ombelle
775 повністю оздоблених і мебльованих резиденцій — від студій до пентхаусів — проєкт ODA New York. 300 NE 3rd Avenue, Flagler Village. Півмилі до Brightline. Здача — 2027.
- 2
- Вежі
- 43
- Поверхи
- 775
- Резиденцій
- 100K
- SF амьюніті
- 1.4M
- SF будівлі
- 2027
- Здача
Ідея
A statement of beauty у Downtown Fort Lauderdale
Сімсот сімдесят п'ять резиденцій. Дві вежі. Сорок три поверхи над адресою 300 NE 3rd Avenue — у самому центрі Flagler Village, тієї частини downtown Fort Lauderdale, де ще п'ять років тому ночами було чути потяги. Сьогодні, у суботу в березні, той самий квартал — це flat white у Laudy, неспішна прогулянка до New River і назад нагору до спеки. ODA New York — манхеттенське архітектурне бюро Ерана Чена — спроєктували обидві вежі так, щоб вони закручувалися одна повз одну й сходилися на десятому поверсі — на палубі з басейнами і садом.
Покупці недооцінюють цей стек. Студії — від $400K, дві спальні — від верхніх $900K, пентхауси — за три мільйони. Мебльована здача від ODA на кожному поверсі. Equinox у будівлі. Sales-desk усередині мережі Knight Frank на 58 країн. Більшість pre-construction цього регістру продає бренд-стек на рендері і тихо обрізає його до здачі — партнерство з шефом усихає до логотипа, мистецтво в лобі стає «опційним», зала перестає бути тією залою, яку вам показували. Ombelle здає стек таким, як він намальований. Решта сторінки — доказова база.
Рендери
Як це виглядатиме
Sky Deck — фірмовий басейн
Вежа в контексті скайлайну
Вітальня та їдальня
Sky Deck — вид згори
Резидент-бар
Pool deck
Кухня за проєктом ODA
Хол спа
Йога-студія
Спа SanctuaryРендери надані Dependable Equities та ODA New York. Використані в межах програми «Unbranded Broker Assets».
Будівля
Команда здачі
У pre-construction головне питання — не «як виглядає рендер», а «хто його здає». На Ombelle відповіді прозорі.
Dependable Equities — забудовник
Бруклінський забудовник, який тримає дизайн, будівництво й управління всередині. Засновники — Isaac Schlesinger та Simon Dushinsky (Rabsky Group). $4 млрд нерухомості у власності та в управлінні; понад 2 млн sqft у будівництві між Нью-Йорком і Південною Флоридою. Знакові проєкти: HALO Long Island City, Rheingold Brooklyn, Bevel Queens. Історія доведення розпочатого до кінця.
ODA New York — архітектура, інтер'єри, ландшафт
Заснована у 2007. Головний аргумент ODA в її житлових проєктах за п'ятнадцять років — HALO у Long Island City, Rheingold у Bushwick, Bevel у Queens — у тому, що житлова вежа може перестати вибачатися за те, що вона вежа. Її будівлі вирізають об'єм, а не заповнюють його; вуличний простір — структурний, а не залишковий. На Ombelle ODA тримає архітектуру, інтер'єри та ландшафт — від фасаду до змішувача одне рішення.
Douglas Elliman Development Marketing — продажі
Через альянс із Knight Frank Residential Ombelle продається аудиторії в 58 країнах — за проєктом стоїть глобальний портфель нових девелопментів на $87+ млрд. Для міжнародного покупця це не точковий флоридський запуск, а вузол у глобальній мережі.
Резиденції
Від студій до пентхаусів — усі мебльовані, усі ODA
Кожна резиденція здається повністю оздобленою та мебльованою за проєктом ODA. Стандартний шлях pre-construction — день закриття, потім шість-дванадцять місяців облаштування і близько $40–80K додаткових витрат на студії до того, як юніт стане житловим або орендним, — тут не працює. Ключі повертаються в готову квартиру, а не у проєкт. Для покупця, який виїжджає з будинку в Coral Ridge або Las Olas Isles, це знімає важче питання — які меблі з тридцяти років життя переживуть переїзд.
| Тип | Площа |
|---|---|
| Студія | 465 – 605 SF |
| 1 спальня | 553 – 916 SF |
| 1 спальня + Den | 676 – 865 SF |
| 2 спальні | 935 – 1,298 SF |
| 2 спальні + Den | 1,056 – 1,381 SF |
| 3 спальні | 1,299 – 1,648 SF |
| Пентхаус (3 BR) | 2,289 – 2,831 SF |
| Пентхаус (4 BR) | 2,494 – 2,618 SF |
Що входить
- —Курована ODA мебля, світло, декор — turnkey-здача
- —10-футові стелі
- —Безрамкові скляні тераси з видами на downtown або океан
- —Опція: європейський дуб або порцелан у підлогах (вибір при контракті)
- —Кухні від ODA з timeless cabinet-роботою з європейського дуба
- —Стільниці та фартух — honed Calacatta porcelain
- —Вбудований пакет Smeg: індукція, конвекція, speed-піч, посудомийка
- —Floor-to-ceiling італійський порцелан Moruzzi в основних ванних
- —Кастомні європейські vanities зі стільницями з натурального каменю
- —Окремі глибокі ванні вздовж лінії вікна в обраних резиденціях
- —Smart-home + інтегрована аудіосистема, pre-wired під високошвидкісний зв'язок
Амьюніті
Близько 100 000 sqft, чотири середовища
100 000 sqft амьюніті, відсортованих вертикально. The Square — на вулиці, The Commons — на робочих поверхах, The Sky Deck — на десятому, The Sanctuary — вище: Ombelle переписує день як сходження. Кава на рівні землі, робота в середині ранку двома поверхами вище, плавання і палуба з бризом ближче до середини дня, відновлення на висоті перед вечерею. Горизонтальний курорт розтягується на акрах; цей укладає ту саму програму у розріз. У кожного ярусу свій дизайнер.
01
The Square
Площа на першому поверсі. Вітальня району — ресторан із шефом, маркет, салон, пральня в будівлі. Після двадцяти років, проведених за кермом між кав'ярнею, господарською крамницею і будинком друзів, дрібниці починають належати одній адресі. Той вечір середи, коли ви спустилися по одну річ і затрималися на годину, бо зустріли трьох знайомих.
- Signature dining від запрошеного шефа
- Коктейль-бар для повсякденних вечорів і downtown-ночей
- Сезонний маркет під повсякденні зручності
- Ретейл та бутики
- Перукарня й nail salon, пральня та хімчистка
02
The Commons
Кампус ODA на робочих поверхах будівлі. Пиклбол, симулятор гольфу, screening room, музична студія та коворкінг із тим самим Wi-Fi-бекбоном, якого немає навіть у більшості бутик-офісів.
- Резидентський хол 15 000 SF
- Два внутрішні корти для пиклболу
- Про-симулятор гольфу та ігровий лаунж
- Приватний resident club room і screening room
- Коворкінг із двома конференц-залами, шістьма робочими станціями, двома кімнатами під подкасти
- Maker’s studio, музичний лаунж, study library, дитяча playroom
- Dog run та pet spa
03
The Sky Deck
Десятий поверх. Головний хід — breezeway: відкритий проріз, прорізаний крізь обидві вежі на тій висоті, де морський бриз справді доходить, — ні теплий лоббі-повітря, ні вітер на даху. Басейн з кожного боку — sunrise і sunset. Літня кухня, yoga-майданчик, Zen Garden і лінія горизонту Fort Lauderdale, яка в лютому до шостої вечора стає золотою. Палуба, на якій недільний обід на шістьох може тривати до того моменту, як засвітять світло, — і ніхто не питає, де припарковано машину.
- Sunrise і sunset басейни над Downtown FTL
- Бар біля басейну та приватні cabanas
- Outdoor sunset lounge з літньою кухнею для гриля
- Відкритий yoga-майданчик
- Зона медитації та Zen Garden
- Міні-гольф
04
The Sanctuary
Wellness-поверх. Фітнес 5 725 sqft — gym, студії йоги і пілатесу, immersive studio, боксерська зона, кімната private training. Спа з двома treatment-кімнатами, steam, sauna, experiential shower. Приватна тераса з outdoor сауною та двома cold plunge — і pet spa для собаки, що переїжджає з вами. Equinox Fort Lauderdale, коли відкриється на подіумі, забере решту.
- Фітнес 5 725 SF: gym, yoga, Pilates, private training, immersive studio
- Боксерська зона
- Спа з двома treatment-кімнатами під холістичні сервіси
- Steam, sauna, experiential shower
- Приватна тераса з outdoor сауною та двома cold plunge басейнами
Якір
Майбутній Equinox Fort Lauderdale усередині будівлі
Ombelle стане домом для майбутнього Equinox Fort Lauderdale на подіумних поверхах. Equinox тут — не sub-amenity, а бренд-рівневе рішення, яке зсуває і щоденний досвід, і наратив перепродажу. Найближчий аналог — Equinox-якірна резиденція у співставному downtown-submarket — знаходиться в Brickell або Hudson Yards. У Fort Lauderdale це ось ця адреса.
Район
Міський прихисток у Flagler Village
П'ять років тому це була малоповерхова кишеня Downtown Fort Lauderdale, утримувана складами і вантажною колією. Сьогодні — діючий креативний район міста: Riverwalk вздовж New River, Broward Center for the Performing Arts, Parker Playhouse, NSU Art Museum — усе поруч. Незалежне гастро у Heritage, Mister O1, Hatch. Кава у Circle House і Laudy. Щомісячні art walks у MASS Arts District; арт-блоки FAT Village — через дві вулиці. Ризик будь-якого району на цій стадії в тому, що наступна хвиля будівель вирівняє все, що робило район цікавим. Ombelle — тестовий випадок: вежа, яка сперечається з цією логікою, а не повторює її.
Walkable downtown
Ресторани й шопінг Las Olas Boulevard — близько десяти хвилин пішки на південь. Riverwalk, Broward Center, Parker Playhouse, NSU Art Museum — поруч. Тест міста у четвер увечері простий: чи можна дійти до вечері в лляному костюмі, побачити щось живе і повернутися додому до одинадцятої. Тут — можна. Незалежне гастро: Heritage, Mister O1, Hatch. Кава: Circle House, Laudy.
Brightline за півмилі
Станція Brightline Fort Lauderdale — близько півмилі — Маямі за 30 хвилин, Орландо за 3 години, без догляду в аеропорту і пересадок. Для покупця, що базується в США, або для commuter-покупця — це найнедооціненіша перевага в сучасній нерухомості Південної Флориди.
Аеропорт, порт і вода
Fort Lauderdale-Hollywood International — п’ятнадцять хвилин машиною. Port Everglades і Lauderdale Yacht Club — на тій самій відстані. Прямий вихід на Intracoastal та Атлантику для човнової активності; до пляжу Fort Lauderdale — хвилини. Будівля надає безкоштовний трансфер у радіусі 5 миль (Circuit).
Чому через WMYW
Пряма лінія з командою забудовника — і чесна друга думка
Купити в Ombelle можна через будь-якого FL-ліцензованого брокера. Причина працювати з Вікторією та WMYW — структурна. Комісію платить забудовник, ви не платите нічого. Ми отримуємо однаково — купите ви тут, купите в іншому місці чи не купите взагалі. Це єдина структура, у якій чесна відповідь — включно з «це не ваш юніт» — нам нічого не коштує. Представництво встановлюється на початку розмови — до того, як від нас до вас підуть списки юнітів, деталі за цінами і знайомства з забудовником, — коротка письмова угода через DocuSign. Це стандартна практика pre-construction у Флориді, і саме вона дозволяє нам із першого дня працювати на вашій стороні відкрито, напряму з забудовником.
Прямий контакт із командою забудовника
Featured WMYW pre-construction relationship. Прямий канал у sales gallery, рання видимість за новими релізами і супровід юніт-за-юнітом — не черга по публічній формі. Ми реєструємо ваш файл у Douglas Elliman і забудовника на початку нашої спільної роботи, з фіксацією часу. З цього моменту будь-яка розмова з продажами — винятки за ціною, питання щодо планувань, структура депозитів — іде через нас, на вашій стороні столу.
Стратегія вибору планування і лінії
Усередині однієї лінії зазвичай три-чотири планування випереджають решту за перепродажем. Ми пропрацьовуємо цю картину з вами проти реального availability list, не проти маркетингової брошури.
Незалежний погляд на портфельну придатність
Якщо правильна відповідь — «орендувати два роки і повернутися до рішення», ми це скажемо. Якщо правильна відповідь — два юніти в різних лініях для пари, ми це скажемо. Ми — advisors first, brokers second. І платять нам однаково.
Concierge-супровід після контракту
Координація closing на здачі у 2027. Розмови з вашим CPA по FIRPTA, 1031 і структурам володіння — до підписання контракту. Стратегія ліз-апу в місяці навколо отримання сертифіката occupancy. Квартальна performance-звітність, якщо квартира утримується як інвестиція. Продаж наявного будинку у Флориді, перенесення homestead і сам переїзд — якщо Ombelle стає наступним розділом, а не наступним рядком портфеля. Стосунки не завершуються підписом — вони з нього починаються.
Це не транзакційний лістинг. Це багаторічні стосунки, що починаються з 30-хвилинної розмови — і за три роки тривають кавою на вашому власному балконі, щоб пройти перший рік HOA, податків і того, що насправді робить орендний ринок.
Інвестиційна теза
Теза в чотирьох пунктах
Більшість pre-construction у Південній Флориді провалює один із чотирьох тестів. Ombelle проходить усі чотири — і рахунок тут не близький.
01
Comp-арбітраж проти Brickell
Співставний брендований продукт у Miami-Dade торгується в 1.8–2.5 раза дорожче за фут, ніж Downtown Fort Lauderdale. Pipeline FTL зростає до 2027–2028, але спред достатньо широкий, щоб Studio і 1BR добре рахувалися на перепродажі — тим більше тепер, коли Brickell entry перейшов поріг у мільйон.
02
Furnished-здача знімає приховану вартість
Стандартний pre-construction у цьому класі — це $40–80K post-closing fit-out на Studio або 1BR і шість-дванадцять місяців до того, як юніт стане житловим або орендним. Ombelle знімає обидва пункти. Для buy-to-rent інвестора day-one rentability — це різниця між порожнім роком і продуктивним.
03
Buyer-friendly графік депозитів
Графік депозитів — 5/5/10/5/5, залишок при закритті — розкладає тридцять відсотків капіталу на весь період будівництва, прив'язуючи кожен транш до milestone, який покупець може перевірити на майданчику або в реєстрі дозволів. Взаємність тут структурна: забудовник заробляє наступний транш, дійшовши до наступного видимого етапу. Капітал і доказ рухаються разом. Для міжнародника, який тримає вікно ліквідності на роки вперед, ця храпова логіка важить більше, ніж заголовна ціна.
04
Brightline, демографічний зсув та Flagler Village
Три попутних вітри сходяться на цій адресі. Brightline переписує, як флоридці й північно-східні second-home buyers сприймають Fort Lauderdale — до Маямі тридцять хвилин, до Орландо три години, без аеропортової метушні. Міграція зі штатів із високими податками концентрується саме в цьому коридорі. І Flagler Village — єдиний walkable creative-район у downtown FTL.
Графік депозитів
Як рухається капітал
Pre-construction у Південній Флориді часто описують як «20% одразу» — це скорочення, а не структура Ombelle. Депозити йдуть упродовж будівництва, кожен крок прив'язаний до перевіряємого будівельного milestone.
- Крок 15%При контракті
- Крок 25%Через 90 днів
- Крок 310%На старті будівництва
- Крок 45%При заливці amenity-плити
- Крок 55%При top-off
- Крок 6BalanceПри закритті
Усі депозити тримаються в ескроу згідно з Florida Statute 718.202. Перед підписанням ми проходимо з клієнтом кожен захист ескроу, FIRPTA-імплікації та контрактний текст.
Часті питання
Що зазвичай питають на першому дзвінку
Чи може іноземець купити в Ombelle?
Так. Громадянство або резидентство США не потрібне. Ми регулярно працюємо з міжнародними покупцями і проводимо вас через вибір ITIN / EIN / структури володіння до підписання.
Чи потрібно бути у Флориді, щоб підписати контракт?
Ні. Резервація і підписання контракту зазвичай ідуть віддалено — DocuSign / e-sign. Летіти не потрібно. Багато наших покупців пройшли весь депозитний цикл з-за меж США.
Чи повертаються депозити?
Pre-construction депозити у Флориді регулюються Florida Statute 718.202 — перші 10% тримаються в окремому ескроу-рахунку і в загальному випадку захищені. Ми проходимо конкретний текст контракту та triggers повернення построково до підписання.
Що реально входить у «повністю оздоблено й мебльовано»?
Курована ODA мебля, світло і базовий декор по всій резиденції, плюс уся кухонна техніка, smart-home-проводка та інтегроване аудіо. Ви заходите в робочий дім. Особисті речі, мистецтво і кастомні апгрейди (через design consultation) — окремо.
Чи можна здавати резиденцію short-term?
Оренда регулюється condominium declaration. У Ombelle declaration припускає оренду при мінімальних термінах (зазвичай 30 днів для такого продукту) і при дотриманні правил association. Ми проходимо конкретний текст до закриття — short-term стратегія найчастіше можлива, але потребує планування.
Як працює 6%-комісія для покупця?
Повну комісію забудовник закладає у ціну юніта. Покупець не виписує окремий чек за представництво, і ціна для нього одна — прийшов він у sales gallery сам чи через брокера. Змінюється лише те, хто працює на його стороні переговорів. Buyer-side комісія у флоридському pre-construction прив'язується до першого зареєстрованого контакту між покупцем і забудовником. Коли брокер зареєстрований на ваш файл у Douglas Elliman — зазвичай на початку роботи, через коротку письмову угоду, — розподіл фіксується. Тому ми оформлюємо представництво до того, як ділитися availability list, рекомендаціями за плануваннями і знайомити вас із забудовником: саме ця реєстрація дозволяє нам із першої розмови вести переговори, запитувати винятки і захищати ваші інтереси всередині процесу забудовника.
Що якщо будівництво затримається?
Затримки понад певне вікно зазвичай відкривають права, прописані в контракті — включно з, в окремих випадках, правом розірвання. Ми піднімаємо реальний текст контракту до підписання і проходимо сценарії. Забудовник Ombelle має сильний delivery-record на multi-million-sqft проєктах у Нью-Йорку — це найсильніший сигнал, який у нас є за цим питанням.
Як працюють податки США для іноземця?
Перепродаж нерухомості в США іноземною особою включає FIRPTA-утримання (за замовчуванням 15% від валової ціни продажу, з можливістю знижених ставок). Структура володіння (особисте ім’я vs LLC vs trust) серйозно впливає на estate-tax exposure і поточну звітність. Ми координуємось із вашим CPA — або запропонуємо свого — до контракту.
А якщо я хочу зайти в sales gallery сам, перш ніж вирішити працювати з вами?
Це нормально — і це той самий момент, коли варто розуміти, як влаштований флоридський pre-construction, бо наслідок тут структурний, а не особистий. Перший зареєстрований контакт між вами і забудовником закріплює за цим юнітом представництво buyer-side. Якщо ви прийшли в галерею, розписалися в журналі відвідувачів, і продажі зареєстрували вас на цей об’єкт — ця реєстрація залишається. Ми можемо й потім допомагати вам в advisory-режимі, але вже не зможемо бути вашим представляючим брокером по цій купівлі і не зможемо вести переговори всередині процесу забудовника від вашого імені — цю роль зайняв той, хто опинився у файлі першим. Більшість клієнтів воліють оформити представництво до першого дотику із забудовником, а потім сходити до галереї разом. Для вас це безкоштовно, ціна юніта не змінюється — і це єдиний порядок, за якого ми можемо з першого дня реально працювати на вашому боці. Якщо ви вже були в Ombelle — скажіть нам прямо, і ми чесно відповімо, чи можемо ще допомогти і як.
Наступний крок
Чотири способи поглибитися
Рекомендована точка входу — приватний 30-хвилинний брифінг. Якщо ви віддаєте перевагу спочатку прочитати або написати Вікторії напряму — усі чотири шляхи нижче.
Приватний 30-хвилинний брифінг
Жива розмова з Вікторією: ваші цілі, терміни, актуальний availability list по Ombelle і чесний розбір — підходить чи і який саме юніт.
Матеріали забудовника
Офіційні брошура, fact sheet і neighborhood map напряму від забудовника.
A statement of beauty приходить у downtown Fort Lauderdale.
Із 775 — та, що ваша, не той момент або інша будівля цілком. До зими 2027 хтось варить каву на цій кухні на двадцять восьмому поверсі, дивлячись на перше світло над річкою. Тридцятихвилинна розмова вирішує, чи ви це.
Записатися на брифінг+1 (754) 317-1121 · viktoriia@withmeyouwin.com
УСНІ ЗАЯВИ НЕ МОЖУТЬ РОЗГЛЯДАТИСЯ ЯК КОРЕКТНІ ЗАЯВИ ЗАБУДОВНИКА. ДЛЯ КОРЕКТНОГО ПРЕДСТАВЛЕННЯ ЗВЕРНІТЬСЯ ДО БРОШУРИ ТА ДОКУМЕНТІВ, ЩО ВИМАГАЮТЬСЯ ЗАКОНОМ ШТАТУ ФЛОРИДА §718.503, ЯКІ НАДАЮТЬСЯ ЗАБУДОВНИКОМ ПОКУПЦЕВІ АБО ОРЕНДАРЕВІ. Ця сторінка не є офертою або запрошенням до купівлі кондомініум-юнітів у юрисдикціях, де це заборонено законом; ваше право на купівлю залежить від штату вашого резидентства. Усі ескізи, рендери, плани, специфікації, умови і заяви є запропонованими, забудовник зберігає право змінювати, доповнювати або відкликати. Усі рендери — concept-art інтерпретації художника. Ціни і депозитні вимоги можуть змінюватися в будь-який час без повідомлення. WMYW Global Advisory LLC — незалежна консалтингова структура; Вікторія Волинець — ліцензований sales associate штату Флорида (license #SL3474750) під брокерством LoKation Real Estate.